אני בטוח שחלק גדול מכם היה בסיטואציה הזו: אתם שומעים דרך חבר טוב או דרך פרסומת על פרוייקט חדש שנמצא עוד בשלבי התכנון, כאשר מבטיחים לכם הנחה משמעותית במחיר הדירה במידה ותקנו עכשיו, ועוד אי אלו הטבות למיניהם. אתם חושבים על זה, מתלבטים קצת ולפתע נזכרים באותה חברה קבלנית שפשטה את הרגל ונעלמה יחד עם הכסף של הקונים, ומיד עושים אחורה פנה, ויורדים מהרעיון הנחמד. מאז אותו מקרה כבר יצאו חוקים ותקנות חדשות, אשר הופכות את רכישת הדירה בפרוייקט אשר נמצא בשלבי התכנון לבטוחים משמעותית עבורנו.
בואו נעשה קצת סדר בנושא
יש כמה שלבים שבהם אפשר לרכוש דירה על הנייר, כאשר בכל שלב המחיר הוא שונה. השלב הראשון הוא מכירה ללא היתר בניה, כאשר לקבלן עדיין אין היתר לבנות את הפרוייקט, כך בעצם הוא מוכר אופציה לקנות דירה, יש סיכוי שהאופציה הזו לא תוכל להתממש, לכן בשלב הזה המחיר הנמוך ביותר. ההמלצה בשלב הזה היא לשלם סכום מינימלי, ולוודא שהכסף עובר לחשבון של עו"ד בנאמנות. (ולא לקבלן) כדאי לוודא שקיים סעיף שאומר שכספינו יוחזר במידה ולא יתקבל היתר בנייה תוך פרק זמן מסויים. חשוב מאוד לקחת עו"ד משלנו, לעבור על החוזה ולהבטיח את הזכויות שלנו.
השלב השני הוא מכירה עם היתר בנייה, הקבלן שבונה את הפרוייקט קיבל כבר היתר בנייה, אך הבנייה בשטח טרם התחילה. שלב זה הוא בטוח יותר עבור קונים, לכן בהתאם המחיר הוא גבוה יותר. חשוב מאוד לקחת עו"ד משלנו, ולעשות חוזה מדורג עם תשלומים לפי התקדמות הבנייה. חשוב לוודא את העברת הכסף לחשבון נאמנות עם ערבונות מתאימים.
השלב הבא הוא מכירה עם היתר בניה והתחלת הבנייה בקרקע, זהו השלב האחרון לפני קניית דירה מוכנה, לכן בשלב זה ההנחה תהיה נמוכה אף יותר.
מספר נקודות חשובות שכדאי לבדוק:
היסטוריה של הקבלן : לעשות עליו בדיקת רקע באינטרנט או בעזרת חברות לבדיקת רקע שמספקות דו"ח מקיף על הקבלן והחברה. כדאי לראות בשטח פרוייקטים קודמים שהקבלן ביצע, ולבקש חוות דעת מהדיירים. דגשים לתשומת לב בחוזה עם הקבלן: לציין בבירור מחיר סופי של הדירה, ולוודא שזה כולל חניה, חיבור לתשתיות, הוצאות פיתוח, רישום בטאבו וכדומה. לציין תאריך אחרון לרישום בטאבו, להחליט על פיצוי ראוי באיחור במסירה, כדאי לוודא שטח נטו של הדירה, כיוון שבפועל הוא תמיד מוצג ברוטו, ויכול להיות פער משמעותי. ולסיום לוודא שהמפרט הטכני והתשריט מצורפים לחוזה.
בדיקות שהעו"ד שלנו צריך לבצע: לוודא שלקבלן רשיון בתוקף, לבדוק האם יש היתר בניה מהוועדה המקומית, לוודא שהקבלן הוא בעל הקרקע ואין שעבוד/עיקול.
כאשר מדובר בקרקע של המינהל, לבדוק שההיוון שולם במלואו. במקרה של עסקת קומבינציה, חשוב לבדוק כי אכן יש הערת אזהרה עבור הקבלן, ולוודא שאין כל מניעה לרשום הערת אזהרה על הקונים.
לסיכום
קניית דירה על הנייר היא דרך טובה לקנות דירה במחיר נמוך משמעותית מהשוק, אומנם יש פחות וודאות בתהליך, אך בעזרת כמה בדיקות פשוטות אפשר להפוך את התהליך לבטוח יותר באופן ניכר, להרוויח ולהגן על עצמינו.
