חוזה רכישת דירה מקבלן – למה לשים לב לפני החתימה

שוקלים לרכוש דירה חדשה?

רוצים דירה מהניילונים וקונים מקבלן?

מזל טוב!

רכישת דירה חדשה, ובמיוחד מקבלן היא אולי אחת ההשקעות הכספיות והרגשיות המשמעותיות בחייכם.
בניגוד לדירה יד 2, שבה אתם רואים את הנכס בעינכם ויכולים לבדוק את הדירה, בקניה מקבלן ברוב המקרים אנו רוכשים אותה על הנייר ולכן חשוב להקדיש תשומת לב רבה לחוזה ולבחון אותו בקפידה ובעין ביקורתית לפני החתימה, כדי להבטיח כי הוא משקף באופן מלא ומדויק את הבנותיך וציפיותיך מהעסקה. חוזה הרכישה הוא המסמך המרכזי והחשוב ביותר בעסקה הגדולה הזו, שכן הוא קובע את היחסים והזכויות וחובות ההדדיות בין הקבלן לבין הרוכש.

כמוכן, לפני שנתחיל נגיד שכאשר אתם שוקלים רכישת דירה חדשה מקבלן אנו ממליצים לפנות לעזרת עורך דין מקרקעין לבחינה מקצועית של החוזה.

בואו נעבור על הנקודות החשובות בחוזה רכישת הדירה מקבלן ונראה למה לשים לב ביתר המידה.

 

פרטי הדירה והפרויקט

החוזה צריך לכלול תיאור מפורט של הדירה הנרכשת, לרבות מיקומה המדויק, גודלה, הפריסה וכל מאפיינים נוספים. חשוב מאוב לבחון בקפידה את כל הסעיפים בחוזה כדי להבטיח שהוא משקף במדויק את הנכס שאתם רוכשים. לדוגמה, החוזה צריך לציין את מספר החדרים, השטחים הרבועים וכל מאפיינים מיוחדים כמו מרפסת או מקום חניה. על ידי תיאור ברור, תוכלו
למנוע אי הבנות או מחלוקות בנוגע למפרט הנכס.

לא פחות חשובים מפרטי הדירה עצמה גם הפרטים על הפרויקט כולו, כמו מועד אכלוס משוער, תוכניות פיתוח השכונה, שטחי חניה ומחסנים צמודים ועוד. לדוגמה, אם הפרויקט כולל גני משחקים ושטחים ירוקים, זה חייב להיות מפורט בחוזה והרוכש צריך לוודא שאכן יבוצע בפועל.

 

תמורה ותנאי תשלום

כמובן שהחוזה חייב לכלול בצורה מפורטת במדויק את מחיר הדירה עצמה, כולל כל ההוצאות הנלוות כגון היטלים, מיסים ואגרות. בנוסף חייבים להיות מפורטים בו תנאי התשלום, כולל גובה המקדמה, מועדי התשלומים, לפי אילו השלבים הם מתבצעים ומה כולל כל שללב ושלב, אופן חישוב ההצמדה. לא פחות חשוב מלציין את הסכומים והמועדים עצמם גם להגדיר
באופן ברור וחד-משמעי את התנאים וההשלכות של איחורים בתשלומים או בעיכובים שבמסירה. האם קיים קנס כספי על איחור של מספר ימים? האם ישנה ריבית פיגורים? האם לקבלן יש את הזכות להפסיק את העבודות עד לתשלום? יש להגדיר את כל הנקודות מראש כדי למנוע אי-הבנות.

 

איכות הבנייה ומפרט טכניות

ודאו שהמפרט הטכני הכי מפורט שיכול להיות ואין לכם שאלות, דאגו שהוא יכלול את סוג הריצוף, ארונות המטבח, הכלים הסניטריים, הדלתות והחלונות, בקשו מהקבלן לראות דוגמאות של חומרים וגימורים, ודאגו לקבל התחייבות בכתב לגבי איכותם. קחו בחשבון שלעיתים קרובות חלים שינויים והחלפת חומרים במהלך הבנייה. לכן בחוזה חייבת להיות התייחסות לתרחישים כאלה, כגון הגדרת מנגנון לאישור שינויים וכן תנאים להחלפת חומרים שווי ערך. לדוגמה, אם בחוזה מצוין שיכוסה חדר הרחצה באריחים באיכות ספציפית, מהם התנאים להחלפתם באריחים אחרים במקרה הצורך.

 

אחריות ובדק בית

עפ"י חוק המכר (דירות), קבלן נדרש לספק אחריות על הדירה למשך תקופה מסוימת לאחר המסירה. בחוזה חייבים להיות מפורטים במדויק משך תקופות האחריות ומהם הליקויים שהיא מכסה. בחוזה צריכים להיות מפורטים ההליכים והתהליכים לטיפול בליקויים ובתקלות שיתגלו על ידי הרוכש בתקופת הבדק והאחריות. מי פונה לטיפול בבעיה, מי נושא בעלויות התיקון,
האם יש לוחות זמנים מחייבים לטיפול, מהם פיצויים כספיים אפשריים בגין אי-טיפול. לא צריכה להיות כל אי-בהירות בנושא כדי למנוע מחלוקות בעתיד.

 

ערבויות וביטוחים

שימו לב לביטוחים ולערבויות הניתנות על ידי הקבלן, מה שיכול לסייע בהגנה על האינטרסים שלכם במקרה של בעיה כלשהי. ודאו שהערבות צמודה למדד המחירים לצרכן, ושהיא מכסה את כל סכום העסקה, כולל הוצאות פיתוח ומיסים. בקשו מהקבלן לראות את הערבות ולוודא שהיא בתוקף. ודאו שלקבלן ישנו ביטוח צד ג' שכולל כיסוי בגין נזקים שייגרמו לצדדים שלישיים במהלך הבנייה.

 

התקשרות בינכם לבין המקבלן.

חשוב לציין בחוזה את כל התנאים והמקרים שבהם אתם רשאים לבטל את העסקה, לדוגמה אם לא נשמרים תנאי העסקה, או אם מתעוררת בעיה מהותית כלשהי,  או בעיה משפטית. חשוב לציין את הסעדים והתרופות במקרים אלו.

מנגנוני יישוב סכסוכים

במקרה של מחלוקות בין הרוכש לקבלן, על החוזה לפרט את המנגנונים לפתרון סוגיות אלו, כגון גישור, בוררות או הליכים משפטיים, כולל איפה הם יתבצעו. קונים צריכים להיות מודעים לזכויות ולאפשרויות שלהם במקרה של התנגשויות. קיום תהליך ברור של יישוב סכסוכים בחוזה יכול לספק מפת דרכים לפתרון בעיות בצורה יעילה והוגנת, תוך הקטנת הסיכון למאבקים משפטיים ממושכים או אי הבנות בין הצדדים.